Promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul este acel contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare ale cărui elemente esenţiale (preţul şi bunul vândut) sunt deja convenite.
În doctrina şi practica judiciară, este cunoscut şi sub denumirile de: avantcontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Astfel, rolul principal al unei promisiuni bilaterale de vânzare este acela de a pregăti vânzarea definitivă, în cuprinsul acesteia părţile convenind asupra tuturor elementelor esenţiale ale contractului.
Importanţa practică a antecontractului rezidă în împrejurarea că părţile stabilesc, prin intermediul său, conţinutul contractului final, conferindu-le siguranţa şi confortul psihic că acesta nu mai poate fi modificat unilateral până la momentul încheierii definitive a vânzării.
Antecontractul dă naştere unei obligaţii reciproce în sarcina fiecăreia dintre părţi de a nu relua negocierile cu privire la preţul vânzării şi la lucrul promis, aceastea fiind irevocabil stabilite de părţi, iar tot ceea ce împiedică formarea contractului final este reiterarea consimţământului lor, în forma autentică cerută de lege1.
Aşadar, antecontractul este contract preliminar, sinalagmatic, autonom, consensual, numit, cu titlu oneros, comutativ şi cu executare uno ictu.
Condiţiile de validitate ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
Antecontractul fiind, în esenţă, o convenţie civilă, este supus regulilor şi principiilor care guvernează de drept comun încheierea oricărei convenţii civile.
Astfel, la momentul încheierii sale, va trebui să îndeplinească toate acele condiţii esenţiale pentru validitatea unei convenţii care, potrivit art. 1179 C.civ., sunt:
– capacitatea de a contracta;
– consimţământul părţilor;
– un obiect determinat şi licit;
– o cauză licită şi morală.
Capacitatea părţilor
Promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi încheiată doar de către persoane cu capacitate deplină de exerciţiu, exceptând minorii şi interzişii. Minorii între 14 şi 16 ani au capacitate de exerciţiu restrânsă, ceea ce înseamnă că pot încheia acte personal, însă cu încuviinţarea scrisă a tutorelui sau a curatorului, iar atunci când actul intră în categoria celor care depăşesc dreptul de administrare, va avea nevoie, sub sancţiunea nulităţii relative a actului, de autorizarea instanţei e tutelă şi de avizarea de către consiliul de familie.
Astfel, dat fiind faptul că încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, care, deşi nu este un act translativ de proprietate, depăşeşte sfera actelor de administrare, pentru a fi valabil, părţile trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu sau să îndeplinească toate cerinţele legate de reprezentarea sau încuviinţarea tutorelui, precum şi cele referitoare la autorizarea instanţei de tutelă şi la avizarea consiliului de familie.
Consimţământul părţilor
Potrivit dreptului comun, consimţământul trebuie exprimat de părţi la momentul încheierii antecontractului şi să îndeplinească toate condiţiile de valabilitate: să provină de la persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenţia de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat şi să nu fie alterat de vreun viciu de consimţământ.
Consimţământul la încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare poate fi dat nu numai direct şi personal de către promitenţii între care urmează să se încheie ulterior şi contractul promis, ci şi indirect, prin reprezentare, legală sau convenţională. În acest din urmă caz, valabilitatea consimţământului şi eventuala existenţă a unor vicii care să-l altereze vor trebui apreciate în persoana reprezentantului şi nu a celui reprezentat.
Obiectul antecontractului
Obiectul antecontractului constă în conduita sau în prestaţia la care îndreptăţit subiectul activ şi la care este ţinut subiectul pasiv al raportului juridic statornicit între părţi, respectiv încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare promis. Şi la fel ca în cazul oricărei convenţii, obiectul său trebuie să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, să se afle în circuitul civil, să fie licit şi moral şi să constea într-un fapt personal al debitorului.
Astfel, în primul rând, antecontractul trebuie să se refere la încheierea în viitor a unui contract determinat, adică părţile trebuie să stabilească de la bun început elementele esenţiale ale contractului promis: natura lui (vânzare-cumpărare), obiectul derivat (bunul promis) şi preţul convenit.
De notat faptul că promitentul-vânzător nu trebuie neapărat să fie proprietar al bunului ce formează obiectul contractului în momentul în care încheie promisiunea de vânzare-cumpărare, ci doar în momentul în care se încheie contractul promis.
Cauza antecontractului de vânzare-cumpărare
Cauza antecontractului de vânzare-cumpărare se referă la contraprestaţiile părţilor, respectiv executarea de fiecare parte a obligaţiei de a face, aceea de a depune toate diligenţele pentru a îndeplini condiţiile legale necesare încheierii în viitor a unui contract translativ de proprietate. Aşadar, promisiunea de a contracta trebuie să fie întemeiată pe o cauză reală, licită şi morală.
Conţinutul promisiunii bilaterale de vânzare
Orice promisiune bilaterală de vânzare, pentru a fi valabilă, trebuie să conţină acordul părţilor cu privire la toate elementele esenţiale ale vânzării definitive, respectiv cu privire la bunul ce urmează să fie vândut şi preţul care va fi plătit. În lipsa negocierii unui preţ, convenţia nu va putea avea valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare, ci eventual ca o ofertă de vânzare sau a un acord de negociere.
Potrivit art. 1279 C.civ., ”Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.”
Aşadar, promisiunea bilaterală de vânzare trebuie să conţină acordul de voinţă al părţilor asupra lucrului vândut şi asupra preţului, precum şi asupra obligaţiei de a face toate demersurile necesare încheierii vânzării şi de a reitera consimţământul în forma cerută de lege sau convenită de părţi prin voinţa lor.
Bunul promis trebuie să existe la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, însă această convenţie este perfect valabilă şi dacă bunul promis este un bun viitor, deci este important ca acesta să poată exista în viitor.
Dacă în momentul încheierii promisiunii, bunul promis era pierit în totalitate, promisiunea este nulă absolut.
Dacă bunul promis piere ulterior încheierii promisiunii, se disting două situaţii, după cum pierirea este totală sau parţială: dacă bunul piere total, promisiunea devine caducă, deci nu mai are putere legală, iar dacă pierirea este parţială, promitentul-cumpărător va putea opta, fie pentru rezoluţiune, fie pentru executarea contractului, dar cu reducerea corespunzătoare a preţului.
Dacă promisiunea se referă la un lucru ce urmează a fi realizat în viitor, iar acesta nu se mai realizează din diverse motive, antecontractul rămâne valabil, iar promitentul-vânzător trebuie să îl despăgubească pe promitentul-cumpărător, în calitate de debitor al unei obligaţii imposibil de executat.
Există însă o situaţie în care părţile au convenit ca promitentul-cumpărător să suporte riscul pieririi bunului sau al imposibilităţii de executare, caz în care contractul capătă un caracter aleatoriu, iar promitentul-cumpărător nu mai are dreptul de a pretinde daune de la cocontractantul său.
De asemenea, bunul promis spre vânzare trebuie să fie în circuitul civil, potrivit art. 1657 C.civ. care stipulează că ”orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege, convenţie sau testament.”
Fiind un element esenţial al contractului prefigurat de părţile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, preţul vânzării trebuie să fie în mod obligatoriu determinat sau determinabil, stabilit în bani, sincer şi serios.
Preţul este determinabil atunci când părţile au convenit asupra unei modalităţi de determinare a acestuia, nemaifiind nevoie de un nou acord de voinţă al acestora cu privire la acest aspect. Este important de reţinut că, fiind un contract comutativ şi nu aleatoriu, determinarea preţului trebuie să se facă ţinând cont de elemente obiective şi nu subiective (unilaterale). În definitiv, art. 1662 din Codul civil permite stabilirea preţului de către una sau mai multe persoane desemnate de părţi.
În cazul în care preţul vânzării nu este determinat sau determinabil, promisiunea de vânzare-cumpărare este nulă absolut, nefiind aptă de a conduce la încheierea vânzării definitive.
Preţul este sincer atunci când cuantumul menţionat în promisiune şi pentru care se va vinde bunul corespunde realităţii, în sensul că a fost stipulat cu intenţia reală de a fi plătit. Preţul este fictiv atunci când nu există intenţia reală de a fi plătit. În cazul în care preţul este simulat sau fictiv, promisiunea va fi nulă ca promisiunea de vânzare, dar va putea fi considerată valabilă, eventual, ca promisiune de donaţie.
Preţul este serios atunci când, raportat la valoarea bunului promis, nu este în mod evident mult prea redus, derizoriu, astfel încât să nu poată reprezenta o cauză suficientă a obligaţiei asumate de către promitentul-vânzător de a transmite în viitor proprietatea asupra bunului. Potrivit art. 1665 al. (2) C.civ., preţul este derizoriu când, faţă de valoarea bunului este atât de disproporţionat încât este evident că părţile nu au intenţionat să încheie o vânzare.
În practica judiciară s-a subliniat că echivalenţa valoare-preţ este relativă, în sensul că, în aprecierea acestei condiţii de valabilitate a preţului, instanţa trebuie să ţină cont şi de factori de natură subiectivă care pot determina părţile să fixeze un preţ mai mic decât valoarea bunului.
Ce se întâmplă dacă una din părţi refuză semnarea contractului de vânzare-cumpărare
Odată încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, acesta generează o serie de obligaţii în sarcina ambelor părţi. Astfel, promitentul-vânzător este obligat să consimtă la autentificarea vânzării, obligaţia de a nu înstrăina sau greva bunul promis în folosul unei alte persoane şi obligaţia de a nu încheia cu terţii acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile promitentului-cumpărător.
În ceea ce priveşte obligaţia de a reitera consimţământul în formă autentică, este de menţionat că această nouă manifestare de voinţă va privi întocmai conţinutul şi condiţiile esenţiale stabilite de părţi la semnarea promisiunii de vânzare, fiind subînţeleasă obligaţia de a nu repune în discuţie, de a nu relua negocierile asupra bunului şi asupra preţului vânzării.
În ceea ce priveşte obligaţia de a nu face şi anume, aceea de a nu încheia acte de dispoziţie în favoarea unor terţi, cu privire la bunul promis, prin care să se zădărnicească încheierea contractului de vânzare-cumpărare este de reţinut că, pentru a fi valabilă, această obligaţie nu trebuie asumată în mod expres de părţi în cuprinsul antecontractului, ea fiind subînţeleasă.
Faptul că promitentul-vânzător rămâne proprietarul bunului până la încheierea vânzării finale, nu poate fi interpretată numai în interesul său, în sensul că poate dispune liber de bunul său în favoarea unui terţ, oferindu-i promitentului-cumpărător numai despăgubiri (cu excepţia situaţiei în care se prevalează de o clauză de dezicere), pentru că astfel s-ar încălca principiul executării în natură a obligaţiilor.
Limitarea dreptului de a dispune în mod liber de bun are o durată temporară, situându-se între momentul încheierii antecontractului şi autentificarea vânzării definitive.
Dacă promitentul-vânzător înstrăinează bunul în termenul de valabilitate al promisiunii, promitentul-cumpărător are posibilitatea fie de a solicita rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare cu daune-interese (făcând dovada faptei ilicite, a prejudiciului, a legăturii de cauzalitate, a vinovăţiei şi a punerii în întârziere), fie de a solicita anularea înstrăinării făcute în favoarea terţului, readucerea bunului în patrimoniul promitentului-vânzător şi executarea silită în natură a obligaţie principale asumate – aceea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
La fel ca şi promitentul vânzător, promitentul-cumpărător are obligaţia principală de a se prezenta la notarul public în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare şi de a plăti preţul sau restul de preţ, în cazul în care s-a achitat un avans la semnarea antecontractului.
În cazul în care una dintre părţile antecontractului refuză nejustificat să încheie contractul definitiv, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Pentru admisibilitatea acţiunii în executarea silită a antecontractului apreciem că trebuie îndeplinite următoarele condiţii:
- încheierea valabilă a unei promisiuni bilaterale de vânzare,
- dovedirea refuzului nejustificat al unuia dintre promitenţi de a încheia contractul de vânzare,
- dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis,
- executarea obligaţiilor proprii ale părţii care promovează acţiunea
- îndeplinirea cerinţelor esenţiale ale vânzării.
De menţionat că atunci când se prefigurează încheierea unui contract solemn (spre exemplu, vânzarea unui imobil), antecontractul nu trebuie să fie şi el încheiat în formă autentică. Aceasta deoarece promisiunea de vânzare-cumpărare a unui imobil nu este un act translativ de proprietate, motiv pentru care forma ad validitatem cerută de lege nu este forma autentică.
În acest sens s-a pronunţat şi Înalta Curte e Casaţie şi Justiţie, prin Decizia nr. 23/03.04.2017 în dosarul nr. 3996/1/2016, prin care Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă a admis sesizarea formulată de Tribunalul Alba – Secţia I civilă, în dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile, şi, în consecinţă, a stabilit că:
„În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic”.
Inexistenţa obligaţiei de a perfecta antecontractul de vânzare în formă autentică are la bază şi alte argumente în raport cu cele care vizează valoarea hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract.
Astfel, promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, aşa încât antecontractul se supune libertăţii formei, în condiţiile art. 1.178 din Codul civil, care reprezintă regula în materie de contracte.
Antecontractul reprezintă o operaţiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligaţie contractuală de a face, şi anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condiţiile art 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.169 alin. (1) din Codul civil. Ca urmare, acest act juridic nu necesită forma autentică.
Pe de altă parte, dacă legiuitorul ar fi intenţionat, în scop preventiv, să prevadă forma autentică pentru promisiunea de vânzare, ar fi stabilit, în mod expres, această condiţie de formă, ca în cazul promisiunii de donaţie, reglementată de art. 1.014 alin. (1) din Codul civil. Conform acestui text de lege, „Sub sancţiunea nulităţii absolute, promisiunea de donaţie este supusă formei autentice”.
Acţiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare este o acţiune personală, derivând din obligaţiile de a face cu caracter patrimonial izvorâte din convenţie, putând fi intentată şi împotriva succesorilor promitentului decedat, în caz de refuz al acestora de a mai consimţi la vânzarea promisă de antecesorul lor.
Această acţiune este una prescriptibilă extinctiv, iar pentru a sancţiona dezinteresul părţii în favoarea căreia a fost instituită, având în vedere şi caracterul său special, legiutorul a prevăzut că aceasta trebuie introdusă într-un termen special de prescripţie de 6 luni, care curge de la data fixată de părţi pentru încheierea de bunăvoie a contractului proiectat prin promisiune.
Timbrajul acţiunii va fi cel stabilit de lege pentru acţiunile cu caracter patrimonial, iar competenţa materială de soluţionare va fi stabilită în funcţie de valoarea declarată de părţi în cuprinsul promisiunii bilaterale ca reprezentând preţ al vânzării.
Hotărârea judecătorească care va fi pronunţată va avea caracter constitutiv de drepturi, în temeiul său operând transferul dreptului de proprietate de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător.
- Antecontractul de vânzare-cumpărare, Bucureşti, ed. Hamangiu, p. 227
- Jud. Sect. 2 Bucureşti, sent. Civ. nr. 661/25.01.2008, nepublicată, definitivă şi irevocabilă prin respingerea apelului şi recursului, ca nefondate;
- Clauza de dezicere este prevederea contractuală, în virtutea căreia oricare dintre părţi sau ambele au dreptul de a desfiinţa (denunţa) unilateral contractul încheiat, în schimbul unei sume de bani reprezentând preţul dezicerii.
