În ultima vreme, primesc tot mai multe întrebări despre cum se încheie o promisiune de vanzare cumpărare și ce presupune această operațiune, ce efecte are, ce drepturi și obligații se nasc, dar mai ales ce putem facem în caz de neexecutare a unui astfel de contract.
Promisiunea de vânzare-cumpărare sau antecontractul (denumit în practică și precontract) este o convenție civilă prin care o parte îi promite celeilalte să vândă (promitentul-vânzător), iar cealaltă parte promite să cumpere (promitentul-cumparator) un bun la un moment ulterior.
De retinut ca pentru a fi valabilă, o astfel de convenție trebuie să cuprindă toate clauzele esențiale ale viitorului contract: obiectul, părțile, prețul. Practic, singura diferență între un antecontract și un contract o reprezintă momentul transferului dreptului de proprietate care se situează în timp ulterior momentului promisiunii.
Antecontractul dă naștere unei obligații de a face, aceea de a încheia contractul în viitor.
Această obligație trebuie respectată întocmai, iar contractul trebuie încheiat la data fixată, la pretul și în condițiile stabilite inițial de părți, fără a putea interveni modificări.
Spre exemplu, dacă prețul imobilului a crescut de la momentul semnării precontractului și până în momentul semnării contractului, atunci promitentul vânzător trebuie să își asume această schimbare și nu poate cere un pret mai mare de la promitentul cumpărător.
În cazul în care una din părți refuză în mod nejustificat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte are posibilitatea de a solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
De asemenea, în cazul în care s-a achitat un avans din suma stabilită iar partea care l-a primit refuză încheierea contractului, poate fi obligată să restituie dublul avansului. Corelativ, partea care a plătit avansul, riscă pierderea acestuia dacă nu mai dorește încheierea contractului, din motive neimputabile părții cocontractante.
Foarte discutabilă este o situație tot mai des întâlnită în practică și anume aceea în care promitentul vânzător nu este proprietarul bunului promis spre vânzare. De regulă, fie este la rândul său promitent cumpărător într-o altă promisiune de vanzare cumpărare, fie nici măcar nu a încheiat o astfel de promisiune. Este posibil ca un neproprietar să vă promită spre vânzare bunul altuia? Raspunsul este da, Codul civil al României reglementează o astfel de operațiune juridică, însă deși aceasta este una legală, nu înseamnă că nu comportă si anumite riscuri.
În primul rând, nu veti putea accesa procedura pronuntarii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare cumpărare, din simplul fapt că promitentul vânzător nu are un drept de proprietate pe care să vi-l poată transmite, iar instanța de judecată nu poate da o hotărâre judecătorească prin care să treacă peste acest impediment. Instanța are posibilitatea doar de a consolida o vânzare perfect valabilă, or promitentul vânzător nu poate transmite mai multe drepturi decât are.
Dacă promitentul vânzător obtine între timp dreptul de proprietate asupra bunului sau dacă îl convinge pe adevăratul proprietar să încheie el însuși contractul de vânzare, nu vor fi probleme. Dar dacă nu, atunci situația se poate complica.
De asemenea, am observat de multe ori că în tipul acesta de promisiuni, partea care promite spre vânzare bunul este o societate cu răspundere limitată și de cele mai multe ori aceasta solicită achitarea integrală a prețului vânzării în momentul încheierii antecontractului. Nu vă sfătuiesc să faceți asta. În cazul în care vânzarea nu va avea loc, promitentul vânzător (neproprietar) trebuie să vă restituie prețul, iar dacă dumneavoastră nu sunteți singura persoană cu care societatea a încheiat astfel de acte, riscul insolvabilitatii este unul major.
Cum administratorii nu pot fi ținuți răspunzători decât în anumite circumstante și condiții, rezultă că există șanse mari de a nu mai recupera prejudiciul.
De aceea, vă sfătuiesc să fiți precauți atunci când încheiati astfel de acte.
Un alt sfat util este acela de a nota întotdeauna antecontractul în cartea funciară a imobilului. Asta îl va împiedica pe promitentul vânzător să vândă bunul unei alte persoane.
Nu în ultimul rând, asigurați-vă că în antecontractul semnat, toate clauzele sunt clare și că le-ați înțeles pe deplin.
Solicitați lămuriri din partea notarului public ori de câte ori o clauză este neclară și cereți modificarea sau înlăturarea clauzelor care vă pun într-o poziție inferioară sau care v-ar putea crea probleme pe viitor.
Este bine de stiut că la semnarea acestor acte puteți fi asistat de un avocat care să vă apere interesele. Recomand această soluție, având în vedere aglomerația din birourile notariale și care îl pun în dificultate pe notar atunci când doriți lămuriri, dar și interesele contrare ale părților care presupun negocierea și echilibrarea clauzelor contractuale.
