Cumpărare imobil: ce ar trebui să știm

Piața imobiliară este într-o continuă expansiune, dezvoltatorii imobiliari construiesc și vând tot mai multe locuințe, fie că este vorba de apartamente în blocuri noi, fie că este vorba de case și terenuri. De regulă, atunci când decidem cumpărarea unui imobil de la un dezvoltator, este necesară încheierea unui antecontract, din motive precum:

• imobilul încă nu este finalizat și intabulat,
• viitorul cumpărător achiziționează bunul prin credit ipotecar sau prima casă.

Cumpărarea unui astfel de bun imobil este o investiție pe termen lung, destul de costisitoare și care implică o serie de riscuri. De aceea, este bine să ne documentăm înainte de a semna acte juridice care pot produce efecte nedorite sau neașteptate. În felul acesta, reducem la minim riscuri inerente unei astfel de tranzacții imobiliare.

Iată câteva sfaturi utile pe care le-am selectat din cazurile practice cu care m-am confruntat în activitatea de avocat:

Citiți, citiți, citiți înainte să semnați

Primul și cel mai important aspect la semnarea unui act, indiferent de natura sa juridică, este să-l citim înainte. Poate părea banal, dar foarte puțini dintre cei care semnează acte le și citesc înainte.

Probabil ești familiar cu discuțiile îndelungate cu dezvoltatorii sau agenții imobiliari care fac promisiuni și îți garantează siguranța tranzacției. Desigur, nu trebuie să plecăm de la premisa că cineva încearcă să ne păcălească. Totuși, putem face un mic test: verificați dacă toate lucrurile promise se regăsesc în contract. Dacă răspunsul este negativ, solicitați expres inserarea respectivelor clauze. Atunci veți vedea câte dintre promisiunile făcute sunt și asumate de către vânzător sau reprezintă doar strategii de marketing.

În cazul în care timpul de citire și discutare a contractului este foarte redus (de obicei cabinetele notariale sunt arhipline și notarii nu au timp să vă explice însemnătatea fiecărui articol), puteți solicita dinainte un draft al contractului pentru a-l studia pe îndelete. De asemenea, există posibilitatea de a vă prezenta la biroul notarial împreună cu un avocat, care să interpreteze dispozițiile contractuale.

Verificați situația imobilului pe care doriți să îl cumpărați

Un alt aspect foarte important este de a inspecta un bun înainte de a-l cumpăra. Inspectarea bunului presupune verificarea stării acestuia din punct de vedere fizic (în măsura în care este posibil), dar și juridic. Legea spune că vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse, însă nu și pentru cele aparente – acelea pe care cumpărătorul le-a putut observa la o inspectare normală a bunului/imobilului.

Tot legea ne spune că un cumpărător trebuie să inspecteze bunul cu diligența unui bun proprietar, adică cu multă atenție. Dacă este nevoie, putem apela la ajutor de specialitate, ceea ce nu este obligatoriu, dar este recomandat. Mai exact, puteți să-i solicităm unui specialist în construcții spre exemplu, să verifice lucrarea, proiectul ș.a.m.d. Este indicat să procedăm așa pentru a nu lăsa ulterior la aprecierea instanței de judecată, într-un eventual litigiu, dacă viitorul cumpărător a inspectat bunul cu diligența unui bun proprietar sau nu, aspect care este în mod evident discutabil.

Verificarea juridică a imobilului înseamnă verificarea existenței (sau inexistenței) unor acte juridice privitoare la bun sau a unor sarcini pe care dacă le acceptăm, avem de suferit. Ce înseamnă acest lucru? Spre exemplu, ipoteca imobiliară este o sarcină care urmărește bunul în orice mâini ar trece. Asta înseamnă că, dacă achiziționăm un bun imobil ipotecat, „cumpărăm” și ipoteca, iar ulterior îl putem pierde prin executare silită, dacă așa decide creditorul.

Cum aflăm situația juridică a unui imobil

Ei bine, dacă imobilul este intabulat – adică este înscris în Cartea Funciară – atunci putem afla absolut întregul istoric al bunul (de la cine provine, ce sarcini are, ce vecini etc.), printr-o simplă cerere de eliberare a unui extras de carte funciară (costă 20 lei și se eliberează online aici). Dacă imobilul nu este intabulat, se ridică o mică problemă, căci „viciile” imobilului nu sunt făcute publice și atunci riscăm să avem surprize.

O variantă ar mai fi portalul instanțelor, dar verificarea se face după numele părților (al vânzătorilor) iar detaliile despre caz sunt minime, adică părți, obiect și cauză. Totuși, este încă bine. Așa putem afla dacă vânzătorii au vreun dosar de revendicare, accesiune, cale de acces, uzucapiune și altele. În funcție de aceste aspecte, le putem adresa întrebări lămuritoare.

Calea de acces a imobilului

Dacă tot am atins subiectul, să vorbim un pic despre calea de acces. Acest mic detaliu este extrem de important. Nu o dată am întâlnit situația în care un cumpărător achiziționa un imobil fără să cunoască faptul că acesta nu are cale de acces. Cum e posibil? Uneori, calea de acces există în fapt, dar nu și în drept. Spre exemplu, vânzătorul vă duce la fața locului, vă prezintă terenul, intrați evident pe un drum, dar nu cunoașteți dacă acel drum este un drum public sau este proprietatea unei alte persoane.

Ulterior, în momentul în care doriți să începeți construcția și vreți să obțineți autorizația de construire, constatați că, de fapt, calea de acces se face prin terenul vecinului și acesta nu vă acordă benevol dreptul de trecere. În acest caz, trebuie să deschideți o acțiune la instanța de judecată pentru a obține pe cale judiciară dreptul de trecere, iar dosarul durează în medie cam 12 luni și presupune câteva costuri semnificative.

De aceea, vă recomand să verificați cât mai serios dacă imobilul are o cale de acces direct în drumul public și dacă nu, dacă există o cale de acces obținută convențional sau judiciar pe terenul învecinat.

Verificați reputația vânzătorului de la care urmează să achiziționați imobilul

Este foarte important să avem grijă cu cine încheiem orice fel de contracte, deoarece există oameni care s-au specializat în săvârșirea unor acte de înșelăciune. Datorită accesului la internet, putem să-i verificăm în prealabil pe cei cu care avem de-a face, însă doar în privința unor informații publice. De exemplu, putem afla dacă persoana în cauză are litigii pe rolul instanțelor de judecată, însă, așa cum precizam mai sus, doar informații generale (părți, obiect și cauză).

Nu putem afla, din păcate, dacă această persoană are și dosare penale (acestea sunt informații secrete). Totuși, dacă observăm vreun articol din presă suspect sau vreun dosar pe rolul instanțelor de judecată – penal sau civil – putem să-l chestionăm pe vânzător pentru a ne asigura că totul este în regulă și nu vor fi probleme viitoare.

Vânzătorul este o societate comercială?

De asemenea, în cazul în care promitentul-vânzător este o societatea comercială, avem posibilitatea de a-i verifica istoricul și componența acționariatului la Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul din circumscripția sediului persoanei juridice. Este recomandat să vedem cine reprezintă legal societatea și cine este administrator. Astfel, ne putem asigura că avem de-a face cu persoane serioase și nu cu entități „fantomă” care pot fi radiate de pe o zi pe alta.

Tot legat de situația juridică a unei persoane juridice ne putem interesa la Tribunalul Sindic. Aici putem verifica dacă există sau a existat vreo procedură a insolvenței deschisă pe numele societății respective.

Nu în ultimul rând, un aspect foarte important este să verificați calitatea de proprietar al vânzătorului. Am întâlnit în practică situații în care cel ce promitea spre vânzare un bun nu era proprietarul, ci un promitent-cumpărător care la rândul său încheiase o promisiune de vânzare-cumpărare cu o altă persoană, adevăratul proprietar. Practic, se încerca vânzarea în cascadă a bunului, sperându-se la o finalitate de tip „domino”. Nu recomand în niciun caz o asemenea tranzacție, deoarece implică riscuri mari pe care nu este bine să vi le asumați. Deși Codul Civil Român permite vânzarea bunului altuia – deci operațiunea este legală – oportunitatea unei astfel de tranzacții lasă de dorit. Vă recomand să încheiați o astfel de promisiune de vânzare-cumpărare direct cu proprietarul. Dacă nu este posibil, vă recomand să amânați semnarea până când promitentul-vânzător va deveni proprietar al bunului.

Atenție la prețul imobilului pe care doriți să îl cumpărați

Următorul aspect foarte important este modul în care stabilim prețul imobilului. Acesta trebuie menționat expres și clar în conținutul antecontractului sau măcar să existe stipulate criterii clare în funcție de care acesta să poată fi stabilit ulterior.

Prețul nu se poate modifica. Așadar, odată ce a fost stabilit prin antecontract, acesta rămâne ferm, indiferent dacă între timp prețul pieței a scăzut sau a crescut.

În plus, fiți atenți atunci când prețul este stabilit pe metru pătrat. Este posibil ca imobilul să aibă o suprafață diferită la măsurătoarea finală și atunci prețul final să sufere modificări.

De asemenea, o serie de probleme se pot ivi și în situația stabilirii prețului într-o altă monedă decât cea a statului în care se semnează actul (de cele mai multe ori, în euro). Stabiliți clar cine va suporta diferența de curs valutar, comisioanele bancare și așa mai departe. Diferențele pot fi semnificative de la o zi la alta, de aceea, recomandat este să stabiliți prețul în moneda națională pentru a nu exista discuții contradictorii ulterior.

Notați antecontractul în cartea funciară („blocați cartea”)

De multe ori, la semnarea unui antecontract, veți auzi sau veți citi în cuprinsul acestuia că „nu se solicită notarea în cartea funciară”. Acest lucru se întâmplă de multe ori pentru că dezvoltatorul imobiliar încă nu a realizat dezmembrarea imobilului (bloc în construcție, spre exemplu) și, dacă s-ar nota promisiunea de vânzare-cumpărare, cartea ar fi blocată. Astfel, viitoarele promisiuni de vânzare-cumpărare sau contracte de vânzare ar fi dificil sau chiar imposibil de realizat. Cu toate acestea, este bine de știut că imediat ce se realizează dezmembrarea, antecontractul trebuie notat în cartea funciară.

Importanța acestei operațiuni rezidă în aceea că în cartea funciară a imobilului trebuie să se regăsească toate actele și operațiunile juridice privitoare la acesta. Scopul este de a fi cunoscute de alte persoane terțe față de aceste acte (pentru opozabilitate). Dacă antecontractul nu este notat, imobilul poate figura „liber de sarcini” și poate fi vândut sau promis fără probleme unei alte persoane. Respectiva persoană nu va cunoaște situația imobilului și, astfel, va fi considerată un dobânditor de bună-credință. În acest caz, va fi protejată legal, adică vânzarea realizată nu va putea fi desființată.

De aceea, este bine să ne protejăm drepturile și să ne luăm toate măsurile de precauție pentru a pune la adăpost imobilul pe care dorim să-l achiziționăm. Acest lucru este cu atât mai important cu cât, de cele mai multe ori, semnarea unui antecontract presupune și achitarea un avans destul de mare sau chiar prețul integral.

Respectați-vă obligațiile și păstrați dovezi în acest sens

În cazul în care una dintre părțile antecontractului nu este de acord să încheie contractul final de vânzare-cumpărare, cealaltă parte are posibilitatea legală de a solicita în fața instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Cu alte cuvinte, contractul de vânzare se poate încheia forțat, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care se realizează transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

Această acțiune poate fi introdusă în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Spre exemplu, dacă am încheiat un antecontract la data de 1 ianuarie 2019 și am precizat că vânzarea va avea loc la 1 iunie 2019, atunci acțiunea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare poate fi introdusă cel mai târziu la 1 decembrie 2019. Odată cu depunerea cererii, cel care solicită această hotărâre, trebuie să facă dovada că și-a executat propriile obligații (sau cel puțin, că este gata să le execute). De aceea, este bine să ne asigurăm că, înainte de a emite pretenții legat de executarea obligațiilor celeilalte părți, ne-am executat propriile noastre obligații.

Care sunt obligațiile unui cumpărător

În primul rând, la data stabilită pentru semnarea contractului, trebuie să ne prezentăm la biroul notarial unde ne-am înțeles pentru semnarea actelor. În cazul în care cealaltă parte nu este prezentă, vom obține un proces-verbal (încheiere) în acest sens eliberat de notar. De asemenea, ne vom asigura că am plătit prețul sau îl vom depune într-un cont pe seama și la dispoziția vânzătorului (mai multe despre această procedură, într-un articol viitor). În cazul promitentului-vânzător, ne vom asigura că imobilul este finalizat, că este intabulat și că nu există impedimente de încheiere a contractului sau de predare a bunului.

Atât timp cât v-ați executat obligațiile, puteți solicita în instanță obligarea celeilalte părți la executarea propriilor sale obligații, în caz contrar, riscați ca instanța să vă respingă cererea.

Apelați la ajutorul avocatului specializat în litigii imobiliare (drepturi reale)

Întotdeauna este mai bine să prevenim decât să „tratăm”, de aceea este indicat să apelați la ajutor de specialitate pentru a vă asigura că nu semnați acte care vă pot prejudicia mai târziu și pentru a preîntâmpina probleme viitoare. Puteți apela la consultanță juridică prealabilă semnării contractului și de asemenea, puteți fi asistat de către un avocat la cabinetul notarului public în momentul semnării actelor.