– UZUCAPIUNEA – CUM PUTEŢI DEVENI PROPRIETAR ASUPRA UNUI IMOBIL CARE NU VĂ APARȚINE

Dobândirea proprietăţii se poate face în diferite moduri. Există ceea ce se numeşte transferul convenţional al proprietăţii, prin contract de vânzare-cumpărare sau schimb, spre exemplu. Proprietatea se mai poate dobândi şi prin accesiune imobiliară naturală sau artificială (vom vorbi într-un capitol viitor), prin lege, prin ocupaţiune, prin succesiune sau prin uzucapiune.

Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii, dar nu prin transfer convenţional, ci prin efectul unei posesii (stăpâniri) prelungite pentru o perioadă determinată de timp.

Uzucapiunea se mai numeşte şi prescripţie achizitivă, adică trecerea timpului are efect constitutiv de drepturi (de ”achiziţie”).

Deşi reprezintă o ingerinţă în dreptul de proprietate al adevăratului proprietar, uzucapiunea este permisă şi justificată de raţiuni sociale care pun în discuţie nevoia de stabilitate a raporturilor juridice, dar şi necesitatea sancţionării adevăratului proprietar, care dă dovadă de neglijenţă, lăsând ca bunul său să fie stăpânit atât de mult timp de către o altă persoană.

Pentru a opera uzucapiunea, este necesar să existe o posesie utilă, timp de 30 de ani sau în unele cazuri, de 10 şi 20 de ani.

Posesia reprezintă o stare de fapt care constă în deţinerea într-un mod exclusiv a unui lucru asupra căruia posesorul execută acte materiale de folosinţă şi stăpânire. Potrivit definiţiei date de Noul Cod civil, posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar.

Prerogativele dreptului de proprietate sunt:

– posesia sau dreptul de a stăpâni efectiv bunul

– folosinţa sau dreptul de a întrebuinţa bunul şi de a-i culege fructele

– dispoziţia sau dreptul proprietarului de a dispune liber de bunul său (de a-l înstrăina, de a-l abandona, de a-l distruge).

În consecinţă, posesia este o stare de fapt protejată de lege ce constă în stăpânirea materială a unui bun şi în întrebuinţarea acelui bun, în interes propriu de către o persoană – neproprietar – care poate deveni proprietarul bunului, în condiţiile legii.

Posesia este valabilă atunci când stăpânirea unui lucru se face cu intenţia de a se comporta ca un proprietar.

Posesia nu poate fi admisă în următoarele cazuri:

a) cu privire la domeniul public (nu pot fi uzucapate drumuri publice, spre exemplu);

b) cu privire la drepturile personale;

c) cu privire la universalităţile de drept (moşteniri, fondul de comerţ).

Pentru ca posesia exercitată să fie utilă, este necesar ca aceasta să îndeplinească următoarele condiţii:

– să fie utilă

– să fie continuă

– să fie paşnică

– să fie publică

– să fie neechivocă

Posesia se deosebeşte de detenţia precară şi anume, acea situaţie în care stăpânirea unui lucru se face în numele unei alte persoane, fără intenţia de a se comporta detentorul ca un proprietar. Este cazul chiriaşilor, arendaşilor, coproprietarilor etc.

Astfel, posesia se diferenţiază de detenţia precară prin următoarele elemente:

– posesia este o stare de fapt, pe când detenţia precară este o stare de drept, adică derivă dintr-un contract, convenţie civilă, titlu sau hotărâre judecătorească ce îndreptăţeşte detentorul să stăpânească bunul;

– posesia utilă are ca efect obţinerea dreptului de prorpeitare, însă detenţia precară obligă detentorul să restituie bunul;

– posesia presupune deţinerea celor două elemente despre care vorbeam mai sus (corpus si animus), pe când detenţia presupune doar deţinerea lui corpus, fără animus, deci fără intenţia de a deveni proprietar.

– posesia poate fi obţinută prin furt sau uzurpare, detenţia are întotdeauna un izvor legal.

Detenţia precară se poate trasnforma în posesie utilă dacă detentorul decide să facă acte de rezistenţă neechivocă faţă de adevăratul proprietar sau dacă încheie un act translativ de proprietate, care însă este lovit de o cauză de nulitate.

Posesia presupune că persoana în cauză acţionează pe cont propriu, astfel că posesia în numele altuia nu poate fi considerată o posesie utilă.

Doctrina de specialitate a statuat în repetate rânduri că posesia înseamnă reunirea a două elemente constitutive: ”corpus” şi ”animus”. Dobândirea lui ”corpus” se face prin obţinerea materială a unui bun, iar ”animus” presupune apropierea bunului, în sensul că posesorul doreşte să-l păstreze pentru sine.

Pentru o analiză a cazului dumneavoastră, în sensul de a verifica dacă puteţi beneficia de uzucapiune, vă rugăm să ne contactaţi la numărul de telefon 0744.50.89.69 sau email avocatpascaru@gmail.com.